人口增长，房价上升，土耳其房产投资依旧火爆！ time：2020.09.10
横跨欧亚大陆，这已经是形容土耳其的陈词滥调了。加上“一带一路”核心国家，土耳其极具优势的战略地位吸引了大量来自世界各国的投资，四面八方的不同国家的投资人都在土耳其寻找相互投资的伙伴关系。非洲大陆、俄罗斯、欧盟，中国甚至是美国，都与土耳其有着不可切割的密切联系。
伴随着GDP的增长，土耳其城市基础设施的不断改善。一项项大规模的工程，如雨后春笋般，拔地而起。一条条高速公路的新建，让土耳其人生活的更快捷，更方便，国内外企业也因此受益。那么，作为土耳其第一大城市的伊斯坦布尔具有的投资价值有哪些，小编通过近年来的一些历史数据简单分析下其投资价值：
伊斯坦布尔房价过往10年保持每年9.1%的符合增长率，累计房价涨幅达到200%；
过往10年土耳其里拉相对美元贬值近 70%，其中18年暴跌39%，这给海外投资者低价买入土耳其房产提供了机会；
土耳其新一代年轻且受过教育的劳动力主要集中在伊斯坦布尔，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，确保对高品质住宿的持续需求；土耳其计划在2023年之前将伊斯坦布尔打造成为全球金融中心，大量外国投资公司、全球集团公司及银行等金融机构陆续在此开设分部；
土耳其政府于2012年推出20年的城市重建计划，拆迁约700万幢楼宇重建抗震建筑物，并不断加大基础设施的投入；伊斯坦布尔第三机场第一期已经开放，未来十年内有望容纳2亿旅客，成为提高周边房价的推动力；2018 年 11 月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，其一流的便利设施、娱乐设施、学校和医疗保健设施可以与世界上最现代化、最受欢迎的城市相媲美；投资25万美金可获得土耳其护照，土耳其为欧盟的预选成员国，未来有加入欧盟的可能性。
2.1 宏观指标分析
过往十年土耳其GDP 平均增速为5.2%（欧美发达国家维持在1%-2%，中国印度维持在6%-7%）， 2018年土耳其里拉暴跌，GDP增速下降至3.5%（调整后为2.6%），为2015 年以来最低。据土耳其统计局数据所得，2018 年4季度GDP为全年最低的-3%，下降趋势依然明显。2018 年通货膨胀率为20.3%，远高于之前水平，原因在于物价、房价等消费支出的提高，高力国际预测2019年通胀率仍保持在较高水平，2020年恢复至2018 年前水平。
2.2 人口增长及结构
据统计，土耳其人口数为8081 万（截止到2018 年），土耳其的人口增长保持每年1.5%的增长率：
土耳其人口结构十分年轻，全国一半的人口在30岁以下，是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。伊斯坦布尔人口为1500 万，占全国人口的18.75%，且每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来工作的年轻专业人士，其对房产品质有着较高的要求。每年到土耳其旅游的人数逐年增加，18年到达历史顶峰的1340万人次，将会为土耳其的租房市场带来巨大需求。
2.3 伊斯坦布尔城市核心价值
伊斯坦布尔是土耳其经济生活的中心，地处国际陆上和海上贸易路线的交界位置。伊斯坦布尔工业布局多元化，主要以生产橄榄油，烟草，运输车辆，和电子产品为主，国民生产总值占全国的 21.2%。伊斯坦布尔是土耳其最大的海港和工业中心，该市拥有土耳其55%的贸易额，贡献土耳其40%的税收。2018年11月，世界城市排名发布，伊斯坦布尔进入世界一线城市行列，政府未来规划打造成为全球金融中心。
3.1 房产销量及分布
根据土耳其数据统计局最新数据，2018年土耳其房产销量约137.5 万套，同比2017年减少2.4%。但受贷款利率上升的影响，全国贷款购房数约27.7万套，同比下降41.5%，贷款比例由2017年的34%下降至20%。全国房产销量排名第一位的是伊斯坦布尔，2018年销售房产23.4万套，销量紧随其后的两个城市为安卡尔和伊兹莫尔。
3.2 海外房产销售
TURK STAT(土耳其统计局)公布的结果显示，2018年土耳其海外购房者数量为39663 套，同比2017 年增长78%，占比全部销量的2.89%。其中伊斯坦布尔海外购房者数量为14270套，同比2017年增长74%。全国海外房产销售40%来自中东国籍，来自俄罗斯、德国、英国和中国的国民也是土耳其购买房产的十大外国人之一。
3.3 历年房价走势
伊斯坦布尔房产价格以2010年为100 基点， 2018 年底的房产价格指数高于300，房产8年内的房价涨幅高于200%，年化复合增长率为9.1%。根据土耳其房产销售网站展示房产所得，伊斯坦布尔市区公寓均价在 9000-17000/平米人民币不等，靠近新机场附近的公寓均价在6500-9000/平米人民币左右。
由于建造过程中的原材料价格因里拉贬值而上涨，2018年土耳其建造成本指数为182.57，相比2017年增长32%，相比2011年增长240%，与8年间的房价涨幅相似。过去十年，土耳其里拉/人民币汇率从2010年的4.5下降到2018年底的 1.15，里拉对人民币暴跌70%。
4.4 伊斯坦布尔房产租金收益
2018年，伊斯坦布尔酒店平均入住率上升至 71.5%，同比2017年上涨 13%，酒店平均房价为344里拉，同比2017年上涨25%（不考虑外汇波动因素）。
作为国际大都市，金融中心，以及旅游都市，伊斯坦布尔拥有巨大人流量，酒店拥有良好的需求和发展空间；旅游业的复苏对酒店入住率产生了积极影响。2018年前10个月，伊斯坦布尔五星级酒店以及中高档酒店的入住率较2017年同期增长14%。
通过以上数据分析，我们不难发现，在2018年新的移民法案颁布以后，土耳其房产市场异常火爆，2023年土耳其的百年大计计划实施，加上日益成熟的基建设施和外商投资的增加，其房地产市场的发展必定是一股不容小觑的力量。而伊斯坦布尔是土耳其最具投资价值的城市，凭借位置优势，便利的交通条件，众多的人口，发达的旅游业，强劲的金融商业发展，伊斯坦布尔的房地产呈现巨大投资潜力，酒店及居住类房产均有优良投资回报，稳中有升，是安全稳健的投资标的。
